A · Resumen Ejecutivo
Total Ingresos
3.309.600 €
12 viviendas + 13 plazas/trasteros
Total Costes (incl. financieros)
2.875.637 €
86,89 % s/ ventas
BAII (sin financieros)
559.389 €
16,90 % s/ ventas
ROC: 20,34 %
BAI (Resultado s/ Impuestos)
433.963 €
13,11 % s/ ventas
15,09 % s/ costes totales
Estructura de Costes
% sobre total costes incl. gastos financieros
Cuenta de Resultados
Ingresos / Costes / Gastos Financieros / BAI
ESTADO ACTUAL
Costes sel.
—
BAI simulado
—
% s/ ventas
—
Indicadores de Rentabilidad
Benchmarking sectorial — promoción residencial Catalunya
BAII s/ Ventas (sin financieros)
16,90 %
—
0%12%15%35%45%
Antes de gastos financieros · referencia técnica secundaria
ROC · Retorno s/ Costes
20,34 %
—
0%14%18%54%65%
Derivado de MV=35% → ROC = 35/65 = 53,8 %
BAI s/ Ventas ★ Indicador Principal
13,11 %
—
0%10%20%30%40%
Sector residencial BCN · EXCELENTE ≥ 30 % (incl. financiación)
Punto de Equilibrio · % ventas necesario
— %
—
0%69%80%88%100%
Cuanto más bajo, mayor margen de seguridad sobre ventas planificadas
Superficie construida
Viviendas SR1.107,23 m²
Parking SR356,98 m²
Total SR1.464,21 m²
Unidades
Viviendas12 ud
Plazas/Trasteros13 ud
Precio medio viv.256.175 €
Solar
Precio neto acordado280.000 €
Coste total adquisición310.645 €
% s/ costes9,39 %
Calendario Estimado del Proyecto
Tramitación administrativa · Construcción · Entrega
B · Ventas
Total Ventas
3.309.600 €
Sin IVA (promotor)
Viviendas
3.074.100 €
92,9 % del total
Plazas + Trasteros
235.500 €
7,1 % del total
Locales Comerciales
0 €
0,0 % del total
Precio medio €/m²
3.108 €/m²
Viviendas ponderado
S / Rasante
Viviendas: 1.107 m²
Parking SR: 0 m²
Locales: 0 m²
Total SR: 1.107 m²
B / Rasante
Parking BR: 0 m²
Total BR: 0 m²
Total constr.
Total: 1.107 m²
€/m² s/rasante: — €/m²
Plazas de Parking y Trasteros
Edita tipología, unidades y precio directamente
| Tipología | Nivel | Uds. | Precio/ud (€) | Total (€) | |
|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL PLAZAS + TRASTEROS | 235.500 € | ||||
Locales Comerciales
Edita tipología, m² e importe. €/m² calculado automáticamente.
| Tipología | m² Constr. | €/m² | Importe (€) | |
|---|---|---|---|---|
| TOTAL LOCALES | 0 € | |||
Viviendas
Edita tipología, m², terraza e importe directamente. €/m² se calcula automáticamente.
| Tipología | Hab. | Baños | m² Constr. | m² Útil | m² Terraza | €/m² Constr. | €/m² Útil | Importe (€) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL VIVIENDAS | — | — | — | — | — | — | 3.074.100 € | ||
| Ticket promedio / vivienda | — | ||||||||
Ingresos por planta / tipología
Importe total en € por nivel y producto
Tarifa promedio por tipo (€/m²)
Precio medio ponderado por tipología de producto
€/m² Construido por vivienda
Precio de venta por m² construido — comparativa entre unidades
Por encima de la media
Por debajo de la media
C · Cuenta de Explotación
Cuenta de Explotación +
| Concepto | Importe (€) | % s/ Ventas | % s/ Costes |
|---|---|---|---|
| 1. INGRESOS | |||
| TOTAL VENTAS B | 3.309.600 € | 100,00 % | - |
| Viviendas B | 3.074.100 € | 92,88 % | - |
| Plazas y Trasteros B | 235.500 € | 7,12 % | - |
| Locales Comerciales B | 0 € | 0,00 % | - |
| 2. COSTES DE INVERSIÓN | |||
| Solar (adquisición total) D.1 | 310.645 € | 9,39 % | — |
| Construcción base (PEM) D.2 | 1.766.841 € | 53,39 % | — |
| Imprevistos construcción D.2 | 53.005 € | 1,60 % | — |
| TOTAL CONSTRUCCIÓN F | 1.819.846 € | 54,99 % | — |
| Honorarios técnicos D.3 | 168.366 € | 5,09 % | — |
| Licencias de Obras D.4 | 79.921 € | 2,41 % | — |
| Licencias Entrega y Cédulas D.5 | 4.909 € | 0,15 % | — |
| Tributos (Plusvalía + IBI + IAE) D.6 | 30.493 € | 0,92 % | — |
| Gastos Generales D.7 | 35.175 € | 1,06 % | — |
| Escrituras (AJD ON + DH) D.8 | 65.313 € | 1,97 % | — |
| Comercialización y Marketing D.9 | 104.288 € | 3,15 % | — |
| Gestión de Proyecto y Admin. D.9 | 131.256 € | 3,97 % | — |
| TOTAL COSTES EXPLOTACIÓN (sin financieros) | 2.750.211 € | 83,10 % | — |
| BAII — Resultado antes de intereses e impuestos | 559.389 € | 16,90 % | — |
| 3. GASTOS FINANCIEROS | |||
| Gastos Financieros E | 125.426 € | 3,79 % | — |
| TOTAL COSTES + GASTOS FINANCIEROS | 2.875.637 € | 86,89 % | 100,00 % |
| 4. RESULTADOS | |||
| BAI — Resultado antes de impuestos | 433.963 € | 13,11 % | — |
| Impuesto de Sociedades D.6 | — | — | — |
| BDI — Beneficio después de impuestos | — | — | — |
Distribución de Costes
Peso de cada partida sobre el total costes incl. gastos financieros
D · Variables del Modelo
1. Solar
Precio solar (neto)
€
Intermediación solar
%
AJD Compravaría según CCAA
%
ITPVaría según CCAA
%
Minutas adquisiciónnotaría, registro, gestión
% solar
Agrupación Fincas
€
Segregación Fincas
€
Otros (tasación, etc.)
€
2. Construcción
Variables de construcción y PEM disponibles en el apartado F · PEM / Certificaciones.
3. Técnicos
Arquitecto
% PEM
Aparejador
% PEM
Control calidad
% PEM
Seguridad y salud
% PEM
Ingeniero
% PEM
Proyecto derribo
€
4. Licencias de Obras
ICIO + Tasa municipal
% PEM
Licencia derribo
€
Ocupación vías y otros
% PEM
Licencia vado
€
Lic. actividades parking
€
Otras Tasas
€
5. Licencias Entrega
Nº viviendas cédulas
12ud↑ viviendas
Tasa cédula habitabilidad
€/ud
Lic. primera ocupación
€/viv
6. Tributos
Plusvalía Municipal% s/ total ventas
% ventas
IBI anual
€/año
Años IBIinicio proyecto → entrega
3años (auto)
IAE m² ponderados
m²
IAE precio por m²
€/m²
Impuesto Sociedadess/ BAI positivo
%
7. Gastos Generales
Electricidad acometida
%
Agua acometida
%
Telecomunicaciones
%
Contraincendios
%
Comunidad vec. inicio
€
Comunidad vec. pendientes
€
Seguro decenal
% PEM
OCT
€
Seguro promotor todo riesgo
€
8. Escrituras
AJD Obra Nuevabase: PEM · varía según CCAA
% PEM
AJD División Horizontalbase: coste proyecto s/fin. · varía según CCAA
% Coste
9. Comercialización y Gestión
Promoción y marketing
€
Comercialización
% ventas
Gestión proyecto
% PEM
Gestión admin-contable
% ventas
10. Financiación
Variables y resumen de resultados disponibles en el apartado E · Gastos Financieros.
E · Gastos Financieros
Variables de Financiación
Tramitación licenciaproyecto → inicio obras
meses
Duración obras
meses
Período administrativomáx. disposición · sin ingresos
meses
Euribor 12M
manual
%
Diferencial
%
Comisiones y gastos
Comisión apertura
% nominal
Honorarios PN / estudio
% préstamo
Avales
% ventas
Minutas (gastos constitución)
% nominal
AJD Hipotecarioescritura préstamo · varía según CCAA
% nominal
Estructura de capital
Capital propio mín.
%
Máximo préstamo
% costes
LTV máximo
% costes s/comerc.
Estructura de la Financiación
Aportación promotor
Préstamo hipotecario
| Aportación promotor | — | — |
| Préstamo hipotecario | — | — |
| TOTAL COSTE PROYECTO | — | 100 % |
Costes base (s/ financieros)
—
Base préstamo
—
—
Nominal (préstamo ×1,3)
—
Base para comisión y gastos constitución
Capital propio (equity)
—
—
Desglose Gastos Financieros
Tipo efectivo: —
| Concepto | Base de cálculo | Tipo / % | Importe |
|---|---|---|---|
| Comisión apertura | Nominal (préstamo ×1,3) | — | — |
| Honorarios PN / plan de negocio | Base préstamo | — | — |
| Avales | Total ventas | — | — |
| Minutas gastos constitución | Nominal (préstamo ×1,3) | — | — |
| AJD Hipotecario Catalunya | Nominal (préstamo ×1,3) | — | — |
| Intereses intercalarios | Saldo dispuesto mensual (no capitalizado) | — | — |
| TOTAL GASTOS FINANCIEROS (→ C · sección 3 · E) | — | ||
Resumen de Resultados del Modelo
Total Ventas—
Total Costes Explotación (s/ fin.)—
Base préstamo—
Capital propio (equity)—
Gastos Financieros—
Margen Bruto (s/ financieros)—
BAI (Resultado antes impuestos)—
% Margen s/ Ventas—
% BAI s/ Ventas—
F · PEM — Presupuesto de Ejecución Material
Modo PEM
2. Superficies
m² viviendas SR
m²
m² locales SR
m²
m² parking S/Rasante
m²
m² parking B/Rasante
m²
S/Rasante (viv + local + park SR)
—
B/Rasante (parking)
—
Total construido
—
2. Costes unitarios y extras
Coste constr. viviendas
€/m²
Coste constr. local
€/m²
Coste constr. parking SR
€/m²
Coste constr. parking BR
€/m²
Derribo
€
Topográfico
€
Geotécnico
€
2. Contingencias
Provisionales obra
% PEM
Imprevistos
%
PEM por Capítulos — Cuadro de Certificaciones
Porcentajes genéricos de obra nueva. Edita % y planificación directamente en la tabla.
PEM total: —
·
Duración obras: 18 meses
·
m² s/rasante: — m²
·
Repercusión €/m²: —
·
Coste unitario/viv: —
Los % deben sumar 100%.
| # | Capítulo | % | Importe | €/m² SR | €/viv | Mes inicio | Duración | Distribución |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL | 100,0 % | — | — | — | ||||
G · Cashflow
Base Préstamo
—
— % costes
Capital Propio
—
— % costes
Intereses intercalarios
—
Euribor + diferencial
Total Gtos. Financieros
—
Comis. + hon. + avales + intereses
Hitos del Proyecto
Fases y entregables clave — se actualiza con las fechas del proyecto
Pulsa Recalcular para generar el diagrama.
Cuadro de Disposición de Certificaciones
Mensual · Euribor + diferencial sobre saldo dispuesto
| Pulsa Recalcular para generar el cuadro. |
H · Análisis de Escenarios
Análisis de Escenarios
Simulación sobre base del modelo actual. Varían construcción y solar en costes; técnicos, licencias, tributos y generales se mantienen constantes. BAI EXCELENTE ≥ 30 % (incl. gastos financieros).
Pesimista
Variación s/ modelo base
Ajustes
Δ Precio venta
%
Δ Construcción
%
Δ Solar
%
Ingresos ventas—
Total costes—
Gastos financieros—
BAII s/ ventas—
ROC s/ costes—
BAI s/ ventas ★—
Base · Actual
Hipótesis actuales del modelo
Objetivos sectoriales
BAI s/Ventas — BAJO< 10,00 %
BAI s/Ventas — BUENO≥ 20,00 %
BAI s/Ventas — EXCELENTE≥ 30,00 %
Ingresos ventas—
Total costes—
Gastos financieros—
BAII s/ ventas—
ROC s/ costes—
BAI s/ ventas ★—
Optimista
Variación s/ modelo base
Ajustes
Δ Precio venta
%
Δ Construcción
%
Δ Solar
%
Ingresos ventas—
Total costes—
Gastos financieros—
BAII s/ ventas—
ROC s/ costes—
BAI s/ ventas ★—
¿Cuánto falta para EXCELENTE? (BAI s/ Ventas ≥ 30 %)
Variación aislada en cada palanca para alcanzar el umbral de excelencia · base actual
Incremento precio venta
—
si solo suben los precios (costes fijos)
Ventas actuales
—
Ventas necesarias
—
Diferencia
—
Reducción coste construcción
—
si solo baja el PEM (ventas fijas)
Construcción actual
—
Construcción máxima
—
Diferencia
—
Precio/m² para Excelente
—
objetivo residencial (costes fijos)
Actual
—
Diferencia
—
Análisis de Sensibilidad · Margen s/ Ventas (%)
Variación del coste PEM (columnas) vs. precio medio de venta €/m² (filas) · incrementos de 50 €/m²
Leyenda:
Excelente ≥35%
Bueno 15–35%
Aceptable 12–15%
Riesgo <12%
Escenario base
I · Conclusiones
Conclusiones · Análisis de Viabilidad
Calculando…
—
Ingresos
—
—
Total Costes
—
incl. financieros
BAI
—
antes impuestos
BAI % · Umbral 20 %
—
% s/ ventas · antes impuestos
BAII % · ROC
—
— retorno s/ costes
G. Financieros
—
—
Ventas & Precios
Estructura Financiera & Construcción
Diagnóstico Orientativo
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Normativa urbanística, fiscalidad, mercado local, riesgos y estructura de financiación óptima.
Fiscalidad de la Promoción
Estimaciones orientativas · España / Catalunya
Nota fiscal: en Catalunya el AJD es del 1,5 % sobre el valor de la escritura. Las promotoras en régimen general de IVA deducen el IVA soportado en construcción y solar. El IS se puede diferir con amortizaciones aceleradas si la sociedad cumple requisitos de entidad de reducida dimensión (< 10 M€ cifra de negocios).
Estructura Societaria
Recomendaciones de estructuración
Recomendación LC: estructurar la promoción en una SPV (S.L.) independiente permite aislar el riesgo patrimonial, facilitar la entrada de coinversores y optimizar la salida mediante la transmisión de participaciones (exención del 95 % IS si holding ≥ 5 % participación durante 1 año).
Financiación Promotora
Análisis de la estructura de deuda
Clave bancaria: la mayoría de entidades exigen un mínimo del 20–30 % de fondos propios sobre el presupuesto total y preventas que cubran entre el 50–60 % de la deuda antes de disposición del préstamo. Euribor 12M + 180–280 pb es el rango habitual en 2025–2026.
Riesgos Identificados
Evaluación cualitativa del modelo
Próximos Pasos · Hoja de Ruta Lous Control
Fases recomendadas antes de la toma de decisión de inversión
01
Due Diligence Jurídica y Urbanística
Verificación de la calificación del suelo, cargas urbanísticas, cesiones obligatorias y normativa municipal aplicable.
02
Estudio de Mercado Local
Análisis de comparables reales, demanda absorbida, velocidad de ventas y posicionamiento de precio óptimo en la zona.
03
Planificación Fiscal y Societaria
Diseño de la estructura de la SPV, régimen de IVA, optimización del IS y planificación de la salida de los socios.
04
Estructura de Financiación
Negociación con entidades bancarias: LTV, condiciones, garantías, preventas exigidas y calendario de disposiciones.
05
Business Controlling Mensual
Seguimiento del plan de negocio con KPIs de desviación de costes, velocidad de ventas y cashflow actualizado.
Este resumen es orientativo y está basado en los datos introducidos en el modelo. No sustituye el análisis profesional de Lous Control.