Consultoría Inmobiliaria · Barcelona & Cataluña

Consultoría estratégica
para inversores
y promotores inmobiliarios

Estructuramos operaciones inmobiliarias con rigor financiero, visión urbanística y metodología propia. Análisis de viabilidad, financiación de proyectos, control de costes y optimización fiscal para inversores, promotores y family offices.

Ver propuesta de valor Nuestros servicios
+20 años
Experiencia en inversión y promoción inmobiliaria
6
Áreas especializadas de consultoría
100%
Soluciones a medida de cada cliente
Propuesta de valor

Consultoría inmobiliaria integral en seis áreas

Asesoría especializada para inversores y promotores en Cataluña. Más de 40 procesos con metodología propia, desde el análisis de viabilidad hasta la optimización fiscal.

01
Análisis de mercado

Diagnóstico del ciclo inmobiliario, benchmark de rentabilidades y detección de nichos. Posicionamos cada activo antes de estructurar la operación.

  • Análisis DAFO y segmentación de demanda
  • Nichos: Senior Living, BTR, sociosanitario
  • Dashboard de indicadores de ciclo
02
Plan de viabilidad

Evaluación cuantitativa con VAN, TIR, Payback y análisis de sensibilidad en tres escenarios. Cada recomendación es verificable.

  • Matriz de riesgos por tipología de activo
  • Hurdle rate por perfil de inversor
  • Colchón del 5-10% sobre costes estimados
03
Project Finance

Financiación estructurada donde el repago proviene del cash flow del proyecto. SPV, Sale & Leaseback y modelos de deuda senior/subordinada.

  • Modelo de cash flow estructurado (FCL)
  • Análisis DSCR para inversores y bancos
  • Stress test de tipos de interés
04
Control de costes

Seguimiento integral de proyectos de construcción y promoción. Control de certificaciones, subcontratas y desviaciones presupuestarias.

  • Control presupuestario con alerta >5%
  • Tracker de certificaciones vinculado al crédito
  • Informe mensual de project controlling
05
Cuadro de mando (BSC)

Gestión estratégica con indicadores accionables desde cuatro perspectivas: financiera, procesos, clientes y aprendizaje.

  • Dashboard de KPIs por activo gestionado
  • Reporting mensual estructurado
  • Mapa estratégico visual para inversores
06
Fiscalidad inmobiliaria

Marco fiscal completo: IVA, ITP, AJD, IS, IBI y plusvalía municipal. Optimización de la estructura societaria y vehículos de inversión.

  • Impacto fiscal en modelos de viabilidad
  • Estructura societaria óptima (SPV, SOCIMI)
  • Guía fiscal ejecutiva para inversores
Servicios

Servicios de consultoría inmobiliaria en Barcelona

Asesoramiento financiero, urbanístico y estratégico para operaciones inmobiliarias de 2 a 50 millones. Sin conflictos de interés.

Análisis de mercado y diagnóstico de ciclo
Planes de viabilidad económico-financiera
Project Finance y financiación estructurada
Control de costes y gestión presupuestaria
Cuadro de mando integral y KPIs
Fiscalidad e inversión colectiva inmobiliaria
Dirección financiera externa (CFO as a Service)
Estrategias Build to Rent y activos en explotación
Reconversión de activos y situaciones especiales
Ver todos los servicios en detalle
Cómo trabajamos

Nuestra metodología

Un proceso estructurado, sin ambigüedades, orientado al resultado en cada fase del proyecto.

01
Diagnóstico

Análisis profundo del activo, la operación o la estructura financiera. Identificamos riesgos ocultos antes de proponer ninguna solución.

02
Estrategia

Diseñamos escenarios cuantificados: optimista, realista y pesimista. La decisión la toma el cliente con información completa y verificable.

03
Ejecución

Acompañamos la implementación: negociaciones, estructuración financiera, coordinación con bancos, notarías y equipos técnicos.

04
Seguimiento

Control continuo de resultados frente a objetivos. Ajustamos la estrategia ante cambios de mercado o de contexto regulatorio.

Hablemos de
su operación

Analizamos la viabilidad de su proyecto inmobiliario sin compromiso. Inversores, promotores y family offices confían en nuestro criterio financiero para tomar decisiones informadas en Cataluña.

Contacto directo
Contactar por email
BV-1274, Km1 · 08225 Terrassa
Barcelona, España
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Lous Control · Servicios

Servicios de consultoría inmobiliaria

Asesoramiento estratégico para inversores, promotores y family offices en Cataluña. Análisis de viabilidad, financiación estructurada, control presupuestario y optimización fiscal con metodología propia.

Servicio 01
Análisis del sector inmobiliario

Marco de diagnóstico del ciclo inmobiliario, análisis de oferta y demanda, comparativa de mercados y detección de nichos. Base para posicionar cualquier activo antes de estructurar una operación.

Análisis macro

Diagnóstico del ciclo inmobiliario

Identificamos la fase del ciclo (expansión, pico, corrección, recuperación) para determinar el timing óptimo de entrada o salida de cada operación.

Timing

Benchmark de rentabilidades

Comparativa de yield objetivo frente al mercado comparable. Análisis de oficinas, residencial, logístico y hotelero en mercados nacionales e internacionales.

Benchmarking

Identificación de nichos de mercado

Senior Living, Build to Rent, sociosanitario, segunda residencia. Detectamos segmentos con mayor yield y estabilidad antes de que el mercado generalista los sature.

Oportunidad

Segmentación de demanda

Análisis de drivers demográficos: tasas de crecimiento familiar, migración, perfiles de edad y tamaño medio familiar. Proyección de demanda potencial por zona.

Modelización
Herramientas que aplicamos
Análisis DAFO de mercado Benchmark de rentabilidades Análisis de ciclo / timing Segmentación de demanda Comparativa europea
Servicio 02
Plan de viabilidad económico-financiero

Metodología completa para estructurar y evaluar la viabilidad de proyectos inmobiliarios: fases, criterios de inversión, análisis de sensibilidad y evaluación de riesgos.

Core

Cálculo de VAN, TIR y Payback

Evaluación cuantitativa de cada operación con cálculo automático de Valor Actual Neto, Tasa Interna de Retorno y plazo de recuperación en múltiples escenarios.

Evaluación

Análisis de sensibilidad

Medimos el impacto de variaciones en precio de venta, costes de construcción, ritmo comercial y tipo de interés. Escenarios optimista, realista y pesimista (±10-20%).

Riesgo

Matriz de riesgos por activo

Identificación de riesgos en suelo, proyecto, licencias, contratista, financiación y comercialización. Probabilidad, impacto y medidas de mitigación.

Control

Definición de hurdle rate

Protocolo para definir la tasa mínima de retorno exigida según perfil de inversor (family office, promotora, institucional) y tipología de activo.

Estrategia

Punto crítico: El coste inicial C₀ tiende a subestimarse. Se olvidan partidas menores, imprevistos y costes de estructura. Aplicamos siempre un colchón del 5-10% sobre costes estimados en el plan de viabilidad.

Servicio 03
Project Finance inmobiliario

Financiación estructurada donde el repago proviene del cash flow del propio proyecto. Para operaciones de gran volumen, activos en explotación y estructuras Sale & Leaseback.

Financiación

Modelo de cash flow estructurado

Flujo de Caja Libre, flujo para accionistas y flujo para deuda. Directamente aplicable a activos hoteleros, sociosanitarios y Build to Rent.

Modelización

Análisis DSCR

Debt Service Coverage Ratio: ratio clave para bancos e inversores en estructuras apalancadas. FCL / Servicio de deuda anual en todos los dossiers de inversión.

Ratios

Estructuración Sale & Leaseback

Protocolo completo: valoración, negociación de renta, condiciones de recompra, constitución de SPV. Estructura off-balance para el promotor.

Estructurado

Sensibilidad al tipo de interés

Escenarios Euribor +0,5% / +1% / +2% sobre el caso base. Crítico en entornos de tipos elevados para dimensionar correctamente la estructura financiera.

Stress test
Estructura financiera típica
Capital (equity): 10-30% Deuda subordinada: 0-15% Deuda senior: 55-75%
Servicio 04
Estructura de costes y control presupuestario

Marco de seguimiento y control de proyectos de construcción y promoción. Las tres variables críticas: Tiempo, Coste y Calidad.

Control

Control presupuestario por obra

Desglose por partidas principales: materiales, mano de obra, subcontratistas, costes indirectos y financieros. Desviación absoluta y porcentual con alerta automática >5%.

Presupuesto

Tracker de certificaciones

Seguimiento de certificaciones de obra vinculado al crédito promotor. Control de disposiciones bancarias correlacionadas con avance de obra.

Certificaciones

Planning de obra (Gantt)

Cronograma de actividades con identificación de ruta crítica y puntos de control. El plazo condiciona directamente el coste financiero de la operación.

Planning

Gestión de subcontratistas

Modelo de contrato tipo y sistema de certificación. Proceso de licitación, comparativas y aprobación de facturas por obra.

Proveedores

Informe mensual de project controlling

Avance de obra, costes incurridos, desviaciones y cash-flow proyectado. Formato ejecutivo diseñado para promotores e inversores.

Reporting
Servicio 05
Cuadro de mando integral (BSC)

Herramienta de gestión estratégica que traduce la visión del proyecto en indicadores accionables desde cuatro perspectivas: financiera, procesos, clientes y aprendizaje.

Estrategia

Perspectiva financiera

ROE, margen bruto de promoción, ratio de endeudamiento, DSCR, cash flow libre por proyecto y desviación presupuestaria acumulada.

Finanzas

Perspectiva de procesos

Tiempo medio de obtención de licencias, certificaciones sin incidencias, desviación de plazo de obra, tasa de defectos en entrega.

Operaciones

Perspectiva de clientes

Satisfacción del comprador/inversor (NPS), tasa de prescripción, tiempo de respuesta, ratio de incidencias posventa y retención de mandatos.

Clientes

Dashboard de KPIs por activo

Indicadores clave por activo gestionado: ocupación, EBITDA, yield, DSCR y desvío presupuestario. Reporting mensual para el inversor.

Reporting

Diferenciación: Pocos asesores ofrecen reporting estructurado con BSC. Un cuadro de mando con 12-15 indicadores clave permite al inversor tomar decisiones ágiles sin ahogarse en datos.

Servicio 06
Fiscalidad e inversión colectiva inmobiliaria

Marco fiscal completo de los inmuebles en España: valor catastral, tributación, IVA en promoción, vehículos de inversión (FII, SOCIMI) y optimización de la estructura societaria.

Fiscal

Impacto fiscal en modelos de viabilidad

Incorporación de costes fiscales reales (IVA, AJD, IS, IBI, plusvalía municipal) en todos los modelos financieros de adquisición y desarrollo.

Modelización

Análisis VC vs. valor de mercado

Detección de oportunidades donde el valor catastral es inferior al valor real. Menor carga fiscal en herencias, transmisiones y operaciones de suelo.

Oportunidad

Estructura societaria óptima

SPV, SOCIMI, tributación IS ordinario vs. especial. Decisión coordinada con asesor fiscal para cada tipología de operación.

Estructuración

Guía fiscal para inversores

Documento ejecutivo con los impuestos clave por tipo de operación. Herramienta comercial de valor añadido para captación y fidelización de clientes.

Comercial
Fiscalidad clave en operaciones
IVA: 10% general / 4% VPO ITP: 6-10% según CCAA AJD: 0,5-1,5% IS: 25% general IBI: 0,4-1,1% sobre VC

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estos servicios?

Más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario avalan nuestra metodología. Primera consulta sin compromiso.

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Lous Control · Metodología

Procesos

Gestión integral de proyectos inmobiliarios, desde el análisis inicial hasta la explotación del activo.

Lous Control

Gestión integral de proyectos inmobiliarios

Acompañamos cada operación desde el análisis inicial hasta la explotación del activo, controlando costes, plazos y rentabilidad en cada fase del ciclo.

Análisis de viabilidad riguroso Control financiero y técnico en tiempo real Herramientas propias de seguimiento Transparencia absoluta con el promotor
El proceso — 8 fases
Fase 01
Adquisición
Viabilidad y análisis de la operación
  • Estudio de viabilidad económica
  • Análisis técnico y jurídico del solar
  • Estudio de mercado y competencia
  • Tasación y estudio económico inicial
Fase 02
Comercial
Estrategia comercial y ventas
  • Plan comercial y política de precios
  • Memoria de calidades y planos de venta
  • Gestión de reservas y contratos
  • Proceso de escrituración
Fase 03
Construcción
Licitación y contratación de obra
  • Presupuesto constructor y PEM final
  • Proceso de licitación y comparativas
  • Contrato de obra y SLAs
  • Seguro decenal y RC
Fase 04
Ejecución
Proyecto y dirección de obra
  • Proyecto básico y ejecutivo
  • Planning y seguimiento de obra
  • Control de certificaciones
  • Visitas y reuniones de seguimiento
Fase 05
Finanzas
Control financiero y administrativo
  • Estudio económico final y cashflow
  • Obtención de financiación externa
  • Control de certificaciones del constructor
  • Cierres contables trimestrales
Fase 06
Documentación
Gestión documental y legal
  • Escrituras solar y obra nueva
  • División horizontal
  • Coordinaciones catastrales y cambio de uso
  • Relación de documentos de obra
Fase 07
Entrega
Post-venta y entrega a compradores
  • Protocolo post-venta estructurado
  • Garantías legales en entrega de viviendas
  • Seguimiento de incidencias
Fase 08 opcional
Explotación
Gestión y explotación del activo
  • Gestión de rentas y arrendatarios
  • Control de ocupación y yield
  • Mantenimiento y conservación del activo
  • Reporting de rentabilidad al inversor
Servicios transversales — presentes en todo el proyecto
⚙ Herramientas propias de control
📊 Reporting ejecutivo periódico
🔁 Coordinación técnica y administrativa
🔍 Auditoría de costes y desviaciones

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Lous Control · Herramientas

Plan de negocio

Demo gratuita — Calcula la rentabilidad de tu operación inmobiliaria con nuestra herramienta de análisis de viabilidad.

Lous Control

Calculadora de rentabilidad inmobiliaria

Estimación orientativa para promociones residenciales. Introduce los parámetros de tu operación y obtén un análisis preliminar instantáneo.

Ingresos
m²
€/m²
uds
€
Costes principales
€
€/m²
%
%
Comercialización y gestión
%
%
%
Financiación
%
%
meses

Introduce los parámetros y pulsa para obtener el análisis completo

BAI (Beneficio antes impuestos)
—
Margen sobre ventas
—
ROI sobre inversión
—
Total ingresos
—
Total costes
—
Coste financiero
—
Indicador de viabilidad
Estructura de costes
Ingresos vs Costes vs BAI
Desglose de costes
Solar / adquisición—
Construcción (PEM)—
Honorarios técnicos—
Licencias y tasas—
Comercialización—
Gestión promotora—
Seguros y garantías—
Coste financiero—
Total costes—
Resumen ejecutivo
Resultado de tu operación
Ingresos
—
Costes
—
BAI
—
Margen
—
ROI
—
Financiación
—
Diagnóstico orientativo

—

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Normativa urbanística, fiscalidad, mercado local, riesgos y estructura de financiación óptima.

Solicitar análisis →
Nota: Estimación orientativa. No incluye IS, IVA, AJD, plusvalía municipal ni imprevistos. No constituye análisis financiero profesional.
© Lous Control — Esta calculadora ha sido elaborada por Lous Control como herramienta de aproximación al conocimiento inmobiliario.
Todos los derechos reservados. Queda prohibido su uso con fines comerciales o su reproducción total o parcial sin autorización expresa de Lous Control.
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Lous Control · Análisis

Insights LC

Análisis, tendencias y visión experta sobre el mercado inmobiliario y financiero.

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Lous Control · Personas

Equipo

Talento jurídico, técnico, financiero, estratégico y tecnológico para resolver los retos más complejos del sector inmobiliario.

Toni Lozano
Estructuración y Análisis Inmobiliario

Especialista en estructuración y análisis de operaciones inmobiliarias complejas, con más de veinte años de experiencia combinando visión empresarial, criterio financiero, conocimiento urbanístico y sensibilidad inversora. Ha liderado cambios de uso en suelos industriales, desarrollos Build to Rent, adquisiciones procedentes de servicers y coordinación de obras junto a equipos técnicos multidisciplinares. Ha diseñado herramientas propias de análisis y planificación inmobiliaria combinadas con nuevas tecnologías.

🎓 Formación destacada
  • Executive Education en Real Estate Management – ESADE Business School (2021)
  • Fiscalidad de las Operaciones Inmobiliarias – INEAF Business School (2020)
  • Máster en Real Estate – Universitat de Barcelona (2005–2006)
  • Bachelor's Degree in BBA – EUNCET UPC Business School (1998–2001)
David Benaiges
Control de Gestión & Análisis Financiero

Profesional de referencia en el diseño e implantación de sistemas de control de gestión, análisis financiero avanzado y cuadros de mando orientados a la toma de decisiones. Dominio en KPIs, análisis de desviaciones presupuestarias y modelos financieros predictivos. Ha participado en auditorías, implementaciones ERP y creación de unidades de negocio.

🎓 Formación destacada
  • Posgrado en Dirección Contable y Control de Gestión – Universitat Pompeu Fabra (2000–2001)
  • Bachelor of Business Administration – EUNCET Business School (1991–1995)
  • University of Cardiff
Blanca Gifre
Derecho Administrativo, Urbanístico y Régimen Local

Abogada con más de 25 años de trayectoria. Asesora jurídica en urbanismo del Comú d’Encamp (Andorra) hasta 2023. Profesora asociada en la Universitat Rovira i Virgili y vocal de la Sección de Derecho Administrativo del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Figura clave en tramitación urbanística, cambios de uso y gestión del suelo.

🎓 Formación destacada
  • Licenciada en Derecho – Universitat Autònoma de Barcelona (1991–1996)
  • Programa de Doctorado en Prevención y Seguridad – UAB (2001–2003)
  • Máster en Dirección Urbanística e Inmobiliaria – UAB + APCE + Generalitat de Catalunya
Eugenio Calderón
Fintech & Transformación Digital

Más de 15 años como Product Manager en el sector de pagos online. Referente en fintech especializado en soluciones digitales de alto rendimiento. Conocimiento profundo de PSD2, AML/KYC, blockchain e IA aplicada. Perfil estratégico que une innovación tecnológica con objetivos de negocio.

🎓 Formación destacada
  • Effective Compliance Programs – University of Pennsylvania (2022)
  • Postgrado en Compliance – UPF Barcelona School of Management (2022)
  • Diplomatura en Ciencias Empresariales – Universitat Pompeu Fabra (1996–2000)
Lluís Gratti
Ingeniería Técnica & Dirección de Obra

Experiencia técnica y visión estratégica en todo el proceso constructivo. Clientes destacados: Parlament de Catalunya, Port de Barcelona y TMB. Especialista en cambios de uso, promociones con requerimientos energéticos específicos y reformas integrales de edificios. Miembro activo de BNI Barcelona Ciutat Sud.

🎓 Formación
  • Ingeniero Técnico Industrial, especialidad Eléctrica – UPC de Barcelona (1994–1998)
Nerea Díaz Argote
BTR · Senior Living · Student Housing

Más de 15 años en gestión de activos residenciales y de servicios. Silken Hotels, Xior Student Housing y Mas Salagros EcoResort. Como socia fundadora de Iturbide Projects, asesora a fondos de inversión, promotoras y family offices en transformación y reposicionamiento de activos alternativos.

🎓 Formación destacada
  • BA Law – Universidad de Deusto + Hamburg Universität
  • Master in Hotel Management – Esden Business School (2006–2007)
  • Formación ejecutiva en IESE Business School
Legal

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Última actualización: marzo 2026