Lo que realmente cambia en las tasaciones inmobiliarias (y lo que no)

Lo que realmente dice la Orden ECM/599/2025

Contrariamente a lo que muchas voces del sector han afirmado, la nueva regulación no sustituye los metros construidos por los metros útiles como base de valoración. Lo que sí hace es exigir un nivel de transparencia y justificación que antes no existía.

Las cuatro modificaciones clave

• Trazabilidad documental reforzada: Los tasadores deben justificar expresamente qué medición de superficie adoptan como referencia y por qué. Ya no basta con indicar un número — hay que explicar el criterio.
• Coeficientes de homogeneización obligatorios: Cuando se comparan propiedades que utilizan bases de medición diferentes (construida vs. útil, con o sin elementos comunes), es obligatorio aplicar coeficientes correctores documentados.
• Normas más estrictas sobre elementos exteriores: Porches, terrazas y balcones solo computan como superficie si están cerrados y son habitables según la normativa vigente. Las terrazas abiertas, por amplias que sean, no incrementan la superficie valorable.
• Documentación de eficiencia energética: La certificación energética del inmueble debe formar parte del expediente de tasación y su calificación debe considerarse en la valoración comparativa.

Lo que esto significa en la práctica

Para propietarios e inversores, la nueva normativa es una herramienta de protección. A partir de ahora, es legítimo — y recomendable — exigir al tasador:

• Verificación documentada de la superficie utilizada como referencia
• Fichas completas de las propiedades comparables empleadas, con sus fuentes
• Confirmación expresa de que la valoración cumple los estándares del Banco de España
• Justificación de los coeficientes de homogeneización aplicados

La brecha entre técnica y percepción del comprador

Existe una discrepancia significativa entre lo que mide un tasador y lo que valora emocionalmente un comprador. Una terraza amplia, techos de 2,80 metros o una distribución eficiente generan una percepción de amplitud y calidad que influye en la decisión de compra — aunque técnicamente no incrementen la superficie medida ni el valor de tasación.

Esta brecha entre valor técnico y valor percibido es especialmente relevante en operaciones de inversión, donde el margen entre el precio de adquisición y el valor real puede depender de cómo se ha tasado el activo.