Plan de Control Tributario 2026: lo que el sector inmobiliario debe saber
Sección propia: toda la cadena bajo inspección
El plan dedica un apartado específico (A.4.6) al inmobiliario. El perímetro de control abarca todas las fases del desarrollo: promoción, construcción, comercialización e intermediación. El objetivo declarado es que los flujos económicos generados en cada fase queden debidamente reflejados en las autoliquidaciones correspondientes.
- Control de costes, subcontratación y gastos financieros. Se inspeccionarán de forma pormenorizada las operaciones en las que se detecten riesgos de deducción indebida, con especial atención a estructuras con filiales o terceros vinculados.
- Valoración en transmisiones. Atención especial a las operaciones en las que intervengan entidades vinculadas o estructuras societarias, verificando que los valores declarados sean de mercado.
- Estructuras con finalidad elusiva. Seguimiento específico de esquemas empresariales y patrimoniales que puedan tener como objetivo la reducción indebida de la carga tributaria.
- Intermediación. Las comisiones percibidas por agentes e intermediarios deben quedar correctamente declaradas por todos los intervinientes.
En materia de rehabilitación y transmisión sucesiva de inmuebles, la Inspección reforzará el control sobre el cumplimiento de los requisitos normativos en operaciones complejas. El encadenamiento de operaciones sin tributación correcta en cada paso es uno de los focos.
Mapa de uso de bienes inmuebles urbanos
Esta es la novedad técnica con mayor alcance a largo plazo. En 2026 la AEAT construirá un mapa consolidado de uso de bienes inmuebles urbanos en territorio común, cruzando todas las fuentes disponibles: Catastro, declaraciones informativas, datos autonómicos, registros de fianzas de arrendamiento y certificados de eficiencia energética.
El mapa permitirá identificar el uso real de cada inmueble durante el ejercicio —residencial, comercial, turístico, vacío— y detectar activos sobre los que no exista información suficiente. Sobre estos últimos se activarán requerimientos de información o actuaciones de investigación directa.
Cualquier inmueble con uso inconsistente entre fuentes, o simplemente no declarado, quedará expuesto. Patrimonios con activos no afectos, propiedades usadas por socios o familiares sin contraprestación, o inmuebles sin rendimiento declarado pasarán por este filtro de forma sistemática.
Arrendamientos no declarados y alquiler turístico
El plan intensifica dos líneas de actuación ya activas en ejercicios anteriores y las eleva a prioridad explícita:
- Alquileres para uso distinto al de vivienda. Los planes de visitas de 2026 incluyen expresamente la detección de inmuebles residenciales arrendados para uso distinto al de vivienda sin declararlos como tal, así como los declarados como arrendamiento de vivienda cuando en realidad son de temporada o turístico.
- Plataformas digitales (DAC7). La AEAT recibe información automática de plataformas como Airbnb o Booking, cruzando la contraprestación declarada por el arrendador con la reportada por la plataforma. Las discrepancias o la ausencia de declaración generan selección automática para inspección.
- Arrendamientos gestionados a través de plataformas. Se intensifican las comprobaciones para verificar la correcta declaración de rendimientos obtenidos por esta vía.
SOCIMIs: régimen especial bajo lupa
El plan impulsa el control específico sobre las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria dada su relevancia en el mercado y su régimen fiscal especial. Las comprobaciones se dirigirán tanto a la tributación de la entidad como a las rentas obtenidas por los inversores, revisando expresamente el acceso indebido a exenciones previstas en la normativa vigente, incluido el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre Grandes Fortunas.
Sociedades instrumentales y uso personal de activos
El análisis patrimonial es uno de los ejes centrales del Plan 2026, con implicaciones directas para los operadores inmobiliarios que gestionan su patrimonio a través de estructuras societarias. La AEAT vigilará expresamente:
- Interposición de sociedades para sufragar gastos personales a través de la empresa: viviendas residenciales, vehículos, embarcaciones, arte.
- Activos inmobiliarios situados en sociedades para uso del socio sin contraprestación adecuada.
- Vaciamientos patrimoniales mediante préstamos ficticios, reducciones de capital o ventas simuladas a entidades vinculadas.
La AEAT dispone de herramientas informáticas específicas diseñadas para detectar estos patrones. El análisis conjunto de persona física más estructura societaria es el método de control declarado explícitamente en el plan.
IVA en adquisición y construcción de inmuebles
Se intensifican las actuaciones para prevenir dos situaciones:
- Devoluciones de IVA por construcción o adquisición de bienes de inversión seguidas de un cambio de afectación o destino del inmueble que haría improcedente la deducción aplicada.
- Interposición de sociedades cuyo único fin es obtener la deducción plena de IVA soportado cuando el usuario efectivo del inmueble no tendría derecho a esa deducción completa.
Esta línea es especialmente crítica para estructuras de inversión donde el titular del inmueble y el usuario final son entidades distintas del mismo grupo.
Inversores extranjeros con activos en España
Se refuerza el control sobre las ganancias patrimoniales de no residentes derivadas de bienes inmuebles. Inversores extranjeros con propiedades en España —directamente o a través de participaciones en entidades— serán objeto de actuaciones de control del Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real de contribuir y del IRNR. El cruce con los datos del registro de la propiedad y las declaraciones informativas de las Comunidades Autónomas sobre operaciones inmobiliarias es una de las fuentes de selección declaradas.
Mapa de riesgo por área de actividad
| Área | Riesgo principal identificado por la AEAT |
|---|---|
| Promoción / construcción | Gastos financieros, subcontratas, valoraciones intragrupo, rehabilitación y transmisión sucesiva |
| Gestión patrimonial | Uso personal de activos societarios, estructuras elusivas, vaciamientos |
| Arrendamiento | Plataformas digitales (DAC7), alquiler turístico y de temporada no declarado |
| Transmisiones | Valoración en operaciones con entidades vinculadas |
| SOCIMIs | Acceso indebido a exenciones, correcta declaración del inversor |
| IVA en inversión | Cambio de afectación post-devolución, interposición societaria para deducción plena |
| No residentes | IRNR sobre ganancias inmobiliarias, IP por obligación real de contribuir |
Fuentes: BOE-A-2026-5843. Resolución de 11 de marzo de 2026 de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026.
Análisis y opinión editorial: Lous Control S.L.U.
Aviso: Artículo de carácter informativo. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Para decisiones específicas, consulte con un asesor especializado.
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