La patata caliente: sesenta años de vivienda en España y la promesa que nadie construye

Lo que dice la serie: tres etapas y un colapso

La serie histórica de construcción de vivienda en España desde 1960 (Fundación BBVA y Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) se puede leer en tres etapas muy distintas.

1960–1975: la vivienda como política de Estado. Se llegó a construir hasta 375.000 viviendas al año y, en los primeros años, la inmensa mayoría eran protegidas: en 1965, más de ocho de cada diez. La vivienda protegida no era un nicho, era el mercado.

1985–2007: la vivienda como activo. La protegida se desploma hasta estabilizarse en torno a 50.000–70.000 unidades, mientras la libre se dispara hasta rozar las 660.000 en 2006. El motor ya no era la necesidad, era la revalorización del suelo.

2008–2025: el vacío. En siete años la producción cae un 90%. Lo relevante no es la caída, que era inevitable tras una burbuja, sino que nunca se ha recuperado: el mejor año reciente ronda las 100.000 viviendas, un tercio de la media de 1970–2010.

De la especulación del suelo a la patata caliente

En 2007 el problema era que todo el mundo quería construir: el suelo se compraba para revenderlo, no para edificarlo, y el precio del solar llegó a comerse la viabilidad de cualquier promoción. En 2026 el problema es el contrario. Nadie quiere quedarse con el edificio en las manos: la administración promete vivienda pero no la construye a la escala anunciada, el sector privado mide riesgos regulatorios que no puede cuantificar y la banca pide preventas que el mercado de alquiler, intervenido, no garantiza.

Es una patata caliente que pasa de mano en mano. El Estado la pasa a las comunidades autónomas, que tienen la competencia en urbanismo y vivienda. Las comunidades la pasan a los ayuntamientos, que otorgan licencias con plazos que en muchos municipios superan el año. Los ayuntamientos la devuelven al Estado reclamando financiación. Y en el último eslabón, quien tiene que poner capital, asumir el riesgo y firmar el contrato de obra, el promotor, es tratado en el discurso público como parte del problema.

El diagnóstico mayoritario es claro. El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 755.000 viviendas desde 2021, que podría crecer en otras 300.000 entre 2026 y 2028 y superar así el millón. BBVA Research calcula que la vivienda nueva solo cubrirá el 47% de los hogares creados entre 2021 y 2027.

Promesas sin palanca: suelo y fiscalidad

Seamos justos: no se puede decir que no se haya hecho nada. Hay más vivienda protegida iniciada que hace cinco años, gracias sobre todo a los fondos Next Generation, y existe una Ley por el derecho a la vivienda desde 2023. El problema es de dirección del esfuerzo: casi toda la energía política ha ido a regular la demanda y el alquiler existente, y muy poca a remover los obstáculos que impiden producir vivienda nueva.

El caso más ilustrativo es la reforma de la Ley del Suelo, cuyo objetivo era evitar que un planeamiento urbanístico se anule entero por un defecto formal tras ocho o doce años de tramitación. El Gobierno la retiró en mayo de 2024 por falta de apoyos; en febrero de 2025 el Congreso rechazó tramitarla, con el voto en contra de fuerzas tan dispares como PP, Sumar, Junts, ERC y Podemos. Hoy, 28 de septiembre de 2026, el último borrador del decreto de vivienda que el Gobierno quiere aprobar mañana la deja fuera, mientras en la Comisión de Vivienda se tramita una propuesta del PP con un contenido parecido. El fracaso es transversal: nadie ha querido pagar el coste político de aprobar lo que casi todos reconocen necesario.

La inflación mixta: sobrecostes de obra e impuestos sobre quien produce

A la falta de palancas se suma un factor que el debate público suele omitir: producir vivienda es hoy mucho más caro que hace cinco años. Los costes directos de edificación residencial subieron un 19% en 2021 y un 12,7% en 2022, y 2025 cerró con otro +5,46% según el índice de ACR, empujado ya no por los materiales sino por la escasez de mano de obra. Solo esos tres ejercicios suman más de un 40% acumulado. El índice de costes del Banco de España marcó en abril de 2026 su máximo histórico.

Ese sobrecoste tiene dos efectos. En obra nueva se traslada directamente al precio final: con el suelo y los impuestos dados, el promotor solo puede cerrar la operación vendiendo más caro. En rehabilitación para venta, la operación que históricamente reciclaba el parque existente, el efecto es aún peor, porque el precio de salida lo marca el mercado de segunda mano de la zona y el margen se estrecha hasta desaparecer en muchos inmuebles.

Y en Cataluña, justo en ese segmento, la fiscalidad se ha endurecido. El Decreto ley 5/2025 suprimió desde el 27 de marzo de 2025 la bonificación del 70% del ITP para empresas inmobiliarias que adquirían vivienda para rehabilitarla y revenderla en un plazo de tres años. Con el tipo general del 10%, esa compra tributaba de forma efectiva en torno al 3%. Hoy tributa por la escala general, que desde junio de 2025 va del 10% al 13%.

Cálculo de Lous Control con valores redondeados. No incluye financiación, honorarios ni el resto de tributos de la operación.

Unos 35.000€ más por vivienda que el revendedor solo puede trasladar al comprador final o absorber renunciando a la operación. En la mayoría de casos no se hace: el piso se vende sin reformar o sigue vacío.

El promotor que desapareció

La crisis de 2008 no solo destruyó volumen: destruyó un tipo de agente. Antes de 2007 el tejido promotor español estaba formado en gran parte por pequeñas y medianas empresas locales que compraban un solar entre medianeras, rehabilitaban un edificio o levantaban doce viviendas en el casco de una ciudad media. No hacían titulares, pero hacían ciudad donde la vivienda se necesita: en el suelo urbano consolidado, junto al transporte y los servicios.

Ese promotor ha sido expulsado por cuatro fuerzas que actúan a la vez:

El resultado es un mercado polarizado: grandes promotoras cotizadas y fondos que desarrollan ámbitos de expansión o Build to Rent, y un vacío en la escala intermedia. Las grandes operaciones son necesarias, pero no rehabilitan el edificio vacío del centro de Terrassa, Sabadell o Manresa. La vivienda que falta en las zonas tensionadas no se resuelve solo con nuevos desarrollos en la periferia; exige operadores ágiles en suelo urbano, que son precisamente los que hemos dejado caer.

Lo que dicen quienes discrepan

Un análisis honesto tiene que recoger las objeciones a esta tesis, porque algunas son serias.

Escenarios 2026–2028

Con una creación de hogares estimada en torno a 220.000 al año y una producción actual de unas 160.000 (BBVA Research), el margen de maniobra es estrecho. Los escenarios siguientes son hipótesis de trabajo de Lous Control, no previsiones oficiales.

SOCIPRO: una SOCIMI al revés para premiar a quien produce, no a quien tiene

España ya demostró que un régimen fiscal bien diseñado mueve capital hacia la vivienda. En 2009 creó las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario): tributan al 0% en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de repartir al menos el 80% del beneficio del alquiler. El resultado fue una ola de capital institucional, pero hacia la tenencia de activos, no hacia su producción. Con capital mínimo de 5 millones de euros, además, es un régimen pensado para grandes operadores.

El otro régimen que sí incentivaba la vivienda en alquiler, el de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (art. 48-49 LIS), vio reducida su bonificación del 85% al 40% en 2022. Otra palanca de la oferta que retrocede.

¿Qué es «precio limitado»? Un precio máximo de venta o alquiler por m², fijado por zona, por debajo del mercado libre pero por encima del módulo de la vivienda protegida. Es un escalón intermedio: el Estado renuncia a parte del Impuesto sobre Sociedades a cambio de una vivienda más asequible que la libre, sin exigir el precio VPO que hoy hace inviable la operación privada.

El diseño resuelve tres problemas de una vez. No cuesta nada si no se construye, porque la bonificación nace con la entrega de la vivienda. Convierte el beneficio en más producción, porque la obligación de reinvertir hace rotar el capital hacia la siguiente promoción. Y devuelve al mercado al promotor local, porque sin capital mínimo el incentivo llega a quien rehabilita el edificio del centro, no solo a los fondos.

Tampoco es un invento: España ya tuvo una deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en el Impuesto sobre Sociedades, que desapareció con la reforma de 2014. La propuesta la recupera, pero ligada a un objetivo concreto: vivienda nueva a precio limitado.

Cálculo de Lous Control. Margen y precio hipotéticos. No incluye AJD, IRPF ni cotizaciones generadas por la obra, que también se recaudan.

Nota: la SOCIPRO es un planteamiento de política fiscal de Lous Control, no una norma vigente. Su diseño concreto (porcentaje de bonificación, precio máximo por zona) tendría que calibrarse y ser compatible con la normativa europea de ayudas de Estado.

La vivienda se ha convertido en el tema político por excelencia precisamente porque permite anunciar mucho sin ejecutar casi nada. Cada nuevo plan con una cifra redonda de viviendas compra tiempo, y mientras tanto la producción real sigue anclada en un tercio de lo que el país construía durante cuarenta años. A la vez, los sobrecostes de obra y los impuestos sobre quien produce o rehabilita se trasladan al precio, en un escenario inflacionario mixto que deja al comprador final sin alternativa.

La salida no está en elegir entre Estado y mercado, sino en volver a hacer viable construir: suelo con seguridad jurídica, fiscalidad sobre la producción y un marco en el que el pequeño y mediano promotor, el que rehabilita y completa la ciudad existente, pueda volver a asumir riesgo razonable. Hasta que eso ocurra, la vivienda seguirá siendo una patata caliente que todos se pasan y nadie construye.