España necesita triplicar su producción de vivienda: las claves del informe CaixaBank Research

CaixaBank Research ha publicado su Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 (cierre de datos: 13 de marzo de 2026), probablemente el documento de análisis más completo y riguroso que se publica periódicamente sobre el mercado residencial español. Los mensajes son claros: la demanda ha tocado máximos históricos, la oferta no responde, y el desequilibrio seguirá presionando los precios al alza durante los próximos dos años.

Desde Lous Control hemos analizado en profundidad las 32 páginas del informe para extraer las conclusiones más relevantes para promotores, inversores y profesionales del sector.

Una demanda en máximos que empieza a dar señales de techo

El dato estrella de 2025: 714.200 compraventas de vivienda, un 11,5% más que en 2024 y el mayor registro desde 2007. Este volumen se explica por crecimiento poblacional sostenido (+500.000 hab./año), tipos de interés estables, mejora de la renta disponible y tasa de ahorro elevada.

Sin embargo, CaixaBank detecta primeras señales de moderación en la segunda mitad de 2025. El nivel de precios ya está limitando la capacidad de compra y la escasez de producto comienza a frenar el cierre de operaciones.

Por tipo de comprador, los extranjeros no residentes reducen su peso del 7,9% al 6,8% del total. El mercado depende cada vez más de la demanda doméstica.

La oferta no despega: un cuello de botella que se amplía

Si la demanda bate récords, la oferta se queda dramáticamente atrás. 162.200 visados de obra nueva (+6,9%), pero solo 83.500 viviendas terminadas (+2%). Frente a los 226.000 hogares nuevos netos creados en 2025, la brecha es enorme.

CaixaBank identifica siete factores que lastran la oferta:

• Escasez de suelo finalista — principal cuello de botella
• Lentitud administrativa — plazos superiores a 10 años en algunos casos
• Sobrecostes regulatorios — normativas cada vez más exigentes
• Aumento de costes de producción — índice superior a 120 (base 2021)
• Escasez de mano de obra cualificada — problema creciente
• Rentabilidades históricamente bajas — desincentiva la inversión promotora
• Saturación de la red eléctrica — nuevo: el 75% de los nudos están saturados (REE, feb. 2026)

Un déficit de 730.000 viviendas que no deja de crecer

Desde 2021, España ha creado 1,207 millones de hogares pero solo ha terminado 474.000 viviendas. El resultado: un déficit acumulado de al menos 734.000 unidades. Casi la mitad (49%) se concentra en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia.

CaixaBank cuantifica el esfuerzo necesario: 330.000 viviendas anuales durante cinco años, lo que supone multiplicar por 3,3 la producción actual. Los datos por provincia son reveladores: Castellón necesitaría multiplicar por ×16,4 su producción, Tarragona por ×9,5 y Valencia por ×5,9.

Precios al alza con dispersión territorial sin precedentes

El índice de transacción del INE registró un +12,9% interanual en el 4T 2025. Pero a diferencia del boom anterior a 2008, el ciclo actual presenta una dispersión territorial muy elevada:

• Zonas turísticas + grandes polos (Baleares, Málaga, Valencia, Madrid): crecimientos de dos dígitos
• Interior + ciudades medias (Ciudad Real, Palencia, Jaén): avance moderado o descensos

El mercado ya no sube «en bloque» sino que premia la escasez localizada.

Alquiler: los nuevos contratos suben a doble dígito

CaixaBank presenta por primera vez un indicador basado en datos internos (recibos domiciliados). Los contratos renovados crecen moderadamente, alineados con la inflación. Los nuevos contratos registran aumentos de dos dígitos, especialmente durante 2025. Esto confirma un mercado de alquiler dual que penaliza a quienes buscan un nuevo contrato.

Previsiones 2026–2027: moderación suave, no corrección

Las compraventas se mantendrían en niveles elevados: 695.000 en 2026 y 670.000 en 2027. Los precios subirían un +10,1% en 2026 y +5,5% en 2027 según el INE. Los visados seguirían creciendo pero la producción efectiva seguirá siendo insuficiente.

El factor geopolítico: riesgo de cola

El informe introduce una nota de cautela: el conflicto entre EE.UU., Israel e Irán podría transmitirse al sector por tres canales:

• Costes: Alza energética presionaría precios de cemento, cerámica y acero
• Financiación: Primas de riesgo al alza o tipos más altos del BCE
• Confianza: Deterioro en hogares y empresas, ralentizando la inversión

No obstante, CaixaBank matiza que la insuficiencia estructural de oferta será el factor determinante independientemente del escenario geopolítico.

Qué implica todo esto para promotores e inversores

El informe confirma una ventana de oportunidad estructural para la promoción inmobiliaria, pero con condiciones cada vez más exigentes. Nuestra lectura:

• Producir vivienda nueva es más necesario que nunca, pero la cadena de valor está tensionada en todos sus eslabones. Quien consiga desbloquear los cuellos de botella tendrá ventaja competitiva.
• La dispersión de precios crea oportunidades asimétricas. Las coronas metropolitanas y ciudades medias con buena conectividad pueden ofrecer mejores ratios riesgo-rentabilidad.
• El cambio de uso de local a vivienda gana aún más relevancia. Con un factor multiplicador de ×3,3 a nivel nacional, cualquier fórmula que incorpore vivienda al parque sin depender de suelo nuevo tiene encaje estratégico.
• Build-to-rent sigue siendo una tesis sólida, respaldada por subidas de dos dígitos en nuevos contratos.
• El riesgo geopolítico obliga a estresar las hipótesis financieras. Un escenario de costes al alza + tipos más altos + demanda algo más débil debería estar recogido en cualquier plan de negocio serio.

Fuente: CaixaBank Research — Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026. Fecha de cierre: 13 de marzo de 2026. Coordinado por Nuria Bustamante.
Análisis y opinión editorial: Lous Control S.L.U.
Aviso: Este artículo tiene finalidad informativa y analítica. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal.