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Obtener financiación inmobiliaria: un proceso riguroso que empieza mucho antes del banco

 

En el imaginario colectivo, conseguir financiación para una operación inmobiliaria puede parecer algo automático: presentar el proyecto, negociar con el banco y firmar. La realidad es muy distinta. La financiación es el resultado de un proceso exigente, que empieza mucho antes del contacto con una entidad financiera y que requiere rigor, estrategia y credibilidad.

 

Todo empieza con una contabilidad impecable

Una empresa no obtiene financiación sólida si no ofrece confianza desde el origen: el registro contable. Aplicar correctamente el Plan General Contable (PGC) —y especialmente su adaptación sectorial en el caso inmobiliario— no es un trámite administrativo, sino una herramienta crítica para reflejar la imagen fiel del negocio. La mayoría de gestorías y asesores, no tienen la formación, herramientas ni conocimientos profundos para poder llevar de forma correcta esta tarea.

Esto implica distinguir claramente entre gasto corriente e inversión, activar correctamente los costes asociados al desarrollo, y seguir una política de clasificación coherente, trazable y defendible ante entidades financieras, auditores o inversores.

 

El plan de negocio: más que números, coherencia

El plan económico-financiero es el alma de la operación. Debe integrar:

• La aportación de fondos propios y su porcentaje respecto al total de inversión.

• Un análisis riguroso de costes, no solo de construcción, sino legales, fiscales y de estructura.

• La previsión de ingresos y KPIs clave como el ROI, múltiplo de salida, o TIR.

• En proyectos Build to Rent, una proyección de explotación a 25 años, estimando ocupación, rentas, gastos de gestión, e índices de revalorización.

• La búsqueda de un operador profesional que aporte solvencia operativa y capacidad de gestión.

Y todo esto, validado por una valoración actualizada, informes técnicos y legales, y una estructura de sociedad optimizada fiscalmente.

 

Elegir el socio financiero adecuado

No todos los bancos ni inversores financian todo. Hay operaciones con cierto grado de complejidad —por el activo, el promotor o el entorno jurídico— que requieren estructuras financieras alternativas.

El proceso implica:

• Seleccionar entidades afines al tipo de operación.

• Evaluar el impacto que tendrá su financiación en la rentabilidad neta del proyecto.

• Negociar condiciones clave como el importe financiable según tasación, comisión de apertura, periodo de carencia o calendario de disposiciones.

• Coordinar con Project Monitoring, departamentos de Real Estate, gestor de la oficina bancaria y asesores técnicos.

 

La venta: el éxito también se construye desde la financiación

En promociones para la venta (obra nueva, rehabilitación o WIPs), no basta con construir bien: hay que facilitar el acceso a financiación al comprador. Aquí entran conceptos como:

• Subrogación hipotecaria: cuanto mayor sea el porcentaje de compradores que asumen el préstamo promotor, mejor.

• Preacuerdos con entidades, ofertas vinculantes, y gestión del scoring del cliente final.

• Estrategias que alargan la vida útil de la financiación más allá de la promoción (hasta 30 años).

 

Definidos desde el inicio del proyecto, y es el promotor quien tiene la llave.

 

Alternativas al sistema tradicional

No todos los proyectos encajan en los criterios bancarios estándar. Para operaciones de importe reducido, en ubicaciones no prime o con una estructura singular, han emergido soluciones como:

• Crowdfunding inmobiliario, regulado y canalizado a través de plataformas digitales.

• Family offices que apuestan por operaciones patrimoniales con visión a largo plazo.

• Cuentas en participación, que permiten estructurar el capital sin hipotecar el activo, aportando flexibilidad y participación en la rentabilidad.

 

 

Los profesionales y fases que hacen posible la financiación inmobiliaria

 

La financiación de una operación inmobiliaria no es exclusiva entre promotor y banco. Involucra un ecosistema multidisciplinar de profesionales que intervienen en distintas fases del proceso. La coordinación y calidad de estos actores es determinante para conseguir el éxito.

 

En la fase contable y fiscal:

• Contables: encargados de registrar correctamente la inversión y reflejar la imagen fiel.

• Auditores: validan la consistencia contable si se requiere transparencia ante terceros.

• Asesores fiscales: optimizan la estructura societaria y evalúan el impacto impositivo del proyecto (IVA, AJD, ICIO, plusvalías, etc.).

En la fase de planificación financiera:

• Analistas financieros y controllers: elaboran el plan de negocio, modelan flujos y KPIs clave (ROI, TIR, VAN).

• Consultores estratégicos: aportan visión de mercado y viabilidad a largo plazo.

En la fase técnica y de ejecución:

• Ingenieros y arquitectos: estudian la viabilidad técnica del activo, sus costes y cumplimiento normativo.

• Project managers: planifican y supervisan las fases de ejecución, así como las relaciones con el project monitoring.

• Técnicos municipales y urbanistas: necesarios en fases de licencias, cambios de uso o reparcelaciones.

En la relación con el financiador:

• Gestores de banca empresa / directores de oficina: canalizan la propuesta dentro de la entidad financiera.

• Departamentos de real estate de bancos o fondos: evalúan el riesgo y la rentabilidad del proyecto.

• Tasadores homologados: determinan el valor del activo, clave para fijar el importe financiable.

• Analistas de riesgos / comités de crédito: toman la decisión final en base a documentación y ratios.

En el cierre y comercialización:

• Abogados mercantiles y urbanísticos: preparan contratos, analizan riesgos legales, gestionan trámites.

• Agentes o operadores especializados en alquiler: en proyectos BtR, aseguran la explotación a largo plazo.

• Intermediarios hipotecarios / brokers financieros: facilitan la subrogación de préstamos a compradores finales.

 

Y por supuesto... el promotor profesional, como eje de todo, que debe orquestar, anticipar y liderar todas estas interacciones.

 

 

En Lous Control no gestionamos préstamos, gestionamos confianza

Conocemos todas las fases del proceso, desde el origen contable hasta la firma final. Acompañamos al promotor con visión estratégica, sensibilidad de mercado y herramientas propias que integran datos contables, fiscales, urbanísticos y financieros.

 

No solo conseguimos la financiación: la estructuramos para que funcione. Porque la rentabilidad nace mucho antes del primer euro prestado.