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Regulaciones para Grandes Tenedores en Cataluña: claves prácticas para 2025

 

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda y el desarrollo normativo catalán mediante el Decreto Ley 2/2025, el concepto de gran tenedor ha dejado de ser una simple categoría política para convertirse en una figura jurídico-fiscal con consecuencias directas en operaciones inmobiliarias, alquileres, fiscalidad y regulación administrativa.

Este marco implica limitaciones, obligaciones adicionales y una fiscalización más estricta sobre aquellos titulares que superan determinados umbrales de propiedad. En Cataluña, los criterios son más estrictos que los estatales, por lo que conviene entender con precisión cuándo se adquiere esta condición y qué efectos tiene.

 

¿Quién es considerado GRAN TENEDOR en Cataluña?

 

Persona física

Se considera gran tenedor si posee 5 o más inmuebles de uso residencial en municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado.

En zonas no tensionadas, el umbral sigue siendo de 10 inmuebles, igual que en la normativa estatal.

 

Persona jurídica (sociedades, promotoras, patrimoniales...)

Se considera gran tenedor si posee 5 o más viviendas urbanas, en zona tensionada o 10 en zonas no tensionadas..

 

Socimis, fondos, bancos, grandes grupos

Se presume legalmente que son grandes tenedores aunque tengan menos de 10 inmuebles, debido a su naturaleza especulativa o inversora.

 

Copropiedad o herencia

Se computa el porcentaje de participación. Ejemplo: tener el 50% de 6 inmuebles = 3 unidades.

Si se comparte la titularidad con sociedades vinculadas o familiares, puede haber "contaminación" y agregación si hay control conjunto o fraccionamiento artificial.

 

Exclusiones

Los locales, naves o oficinas no computan como vivienda.

Las viviendas protegidas (VPO, HPO) no se computan mientras esté vigente su régimen. Si se descalifican o caduca la protección, sí cuentan.

 

¿Cuáles son las consecuencias prácticas de ser gran tenedor?

• Limitación de precios del alquiler en zonas tensionadas.

• Obligación de inscripción en el Registre de Grans Tenedors (Decret Llei 2/2025).

• Oferta obligatoria de alquiler social antes de iniciar desahucios en casos de vulnerabilidad.

• Obligación de comunicación de tanteo y retracto a la Generalitat

 

Fiscalidad agravada en transmisiones:

• Si un gran tenedor vende una vivienda de segunda mano, el comprador paga ITP al 20%.

• Agravio fiscal en operaciones sujetas a IVA con inversión del sujeto pasivo (ISP):

• Si el gran tenedor vende un inmueble sujeto a IVA y se aplica ISP, el comprador paga AJD al 3,5% en vez del 1,5% habitual.

• Mayor supervisión urbanística y fiscal en operaciones de venta, división, cambio de uso o desinversión.

 

Recomendaciones para inversores y operadores:

• Identificar con precisión si se adquiere o pierde la condición de gran tenedor al cerrar una operación.

• Evitar estructuras de fraccionamiento artificial si hay relaciones de control económico.

• Valorar con atención el impacto del ITP al 20% en compras a grandes tenedores.

• Priorizar compras de obra nueva cuando el IVA no sea deducible, ya que la fiscalidad puede ser más favorable.

• Documentar toda operativa entre sociedades vinculadas para prevenir imputaciones por "unidad económica encubierta".

 

Este marco normativo convierte a la figura del gran tenedor en un elemento central de la planificación fiscal y estratégica inmobiliaria en Cataluña. Conocer sus límites y consecuencias es clave para evitar sorpresas y optimizar cada operación.