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Fiscalidad inmobiliaria: los grandes olvidados que afectan a tu cuenta de resultados

 

En el sector inmobiliario, muchos operadores —incluso con años de experiencia— no aplican correctamente criterios fiscales y contables clave que marcan una diferencia real en la rentabilidad y el cumplimiento legal.
El problema no es la falta de voluntad, sino que la mayoría de gestores generalistas desconocen las particularidades del sector y actúan “como si todo fuera alquiler o compra-venta”.

Desde Lous Control, recopilamos algunos de los errores más frecuentes que corregimos a menudo cuando intervenimos como asesores estratégicos o en procesos de due diligence:

 

 1. Prorrata de IVA: mal calculada o directamente ignorada

Muchas empresas mixtas (venta + alquiler, residencial + locales, etc.) no aplican la prorrata de IVA correctamente, lo que genera:

• Deducciones indebidas de IVA en gastos no afectos a operaciones sujetas

• Regularizaciones futuras con intereses

• Errores en libros de IVA y modelo 390

 Recordatorio: si tienes ingresos exentos (alquiler vivienda), no puedes deducir el 100 % del IVA soportado en gastos comunes o inversión.
A menudo se ignora la regla de la prorrata especial, y Hacienda lo sabe.

 

 2. No aplicar el Plan Sectorial Contable Inmobiliario

Muchas promotoras o patrimonialistas no siguen el PGC Sectorial Inmobiliario (resolución ICAC 2010), lo que conlleva:

• Clasificación incorrecta de existencias, inmovilizados o anticipos

• Reconocimiento erróneo de ingresos (p.ej., en obras en curso o preventas)

• Informes contables incoherentes con la realidad operativa del proyecto

 Este plan es obligatorio si tu actividad principal es la promoción, construcción o explotación inmobiliaria. No aplicarlo afecta a la fiabilidad de balances y a la relación con bancos e inversores.

 

 3. Tratamiento fiscal incorrecto de gastos comunes

Gastos como:

• Honorarios técnicos

• Estudios de viabilidad

• Costes jurídicos

• Publicidad de preventa

...suelen llevarse directamente a gasto, cuando en realidad deben activarse como mayor valor del proyecto (especialmente si se trata de una promoción o transformación de uso).

 

 4. No separar correctamente actividades para efectos fiscales

Muchas sociedades mixtas (promoción + alquiler, gestión + obra) no segregan actividades fiscalmente, lo que:

• Dificulta el análisis real de márgenes

• Impide aplicar incentivos fiscales sectoriales

• Aumenta el riesgo ante una inspección por afectación indebida de gastos o ingresos cruzados

 

 ¿Qué soluciones aportamos desde Lous Control?

• Diagnóstico fiscal-contable sectorial de tu empresa o grupo

• Implantación de criterios de prorrata y PGC inmobiliario

• Definición de estructuras eficientes (holding + operativas)

• Asesoramiento contable para presentar balances claros ante bancos o socios

• Coordinación con gestores o asesores externos para asegurar el cumplimiento

 

 Conclusión:
Lo que “no se ve” en la contabilidad, acaba saliendo caro: ya sea en revisiones fiscales, falta de financiación o pérdida de control real del negocio.
En un entorno normativo cada vez más estricto y con márgenes más ajustados, la fiscalidad y la contabilidad sectorial ya no son opcionales.