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¿Quién está dificultando realmente la creación de vivienda?

 

En el debate sobre la creación de vivienda, el foco suele dirigirse a los precios del suelo, la escasez de suelo finalista o la necesidad de vivienda asequible. Sin embargo, pocas veces se menciona con la debida profundidad un factor igual o más decisivo: la presión fiscal que asfixia al promotor desde el minuto cero de cualquier proyecto.

Más allá del coste directo del activo, cada operación conlleva una sucesión de tributos que pueden consumir entre un 15 % y un 25 % del valor total del desarrollo. Esto incluye impuestos como el AJD (Actos Jurídicos Documentados) en adquisiciones de solares o suelos no edificados, o el ITP cuando el activo no es nuevo o proviene de particulares o entidades no sujetas a IVA.

A ello se suma el ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que se calcula sobre el coste de ejecución material, y una serie de tasas urbanísticas asociadas a licencias de obra, permisos de actividad, informes técnicos o gestión municipal. Todo ello sin que muchas de estas cargas sean deducibles o recuperables.

 

 

A esta ya elevada carga impositiva hay que añadir otro factor creciente que impacta directamente sobre la viabilidad económica de los proyectos: el aumento del módulo del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Este índice, utilizado por muchas administraciones para calcular tasas como el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), licencias urbanísticas y otros tributos vinculados a la obra, se ha incrementado en numerosos municipios, especialmente en zonas tensionadas. Como consecuencia, el promotor acaba soportando una presión fiscal adicional no siempre ajustada al coste real de ejecución, lo que encarece artificialmente el desarrollo y afecta directamente a la rentabilidad del proyecto.

Además, muchas administraciones locales ejercen potestades de comprobación e inspección tributaria una vez finalizadas las obras, revisando a posteriori los valores declarados del PEM y exigiendo liquidaciones complementarias si estiman que el importe declarado fue inferior al considerado ajustado. Este mecanismo de revisión, que puede llegar varios años después del inicio del proyecto, introduce una gran incertidumbre jurídica y económica, obligando al promotor a provisionar y defender técnicamente los valores inicialmente declarados, incrementando la carga administrativa y el coste financiero del proceso.

La situación se agrava en promociones destinadas al alquiler (Build to Rent), donde el régimen de IVA no permite la deducción del impuesto soportado en la adquisición del suelo ni durante el proceso constructivo, generando un sobrecoste fiscal directo que penaliza aún más este tipo de modelos que, paradójicamente, son los más demandados socialmente.

Además, en operaciones que implican cambios de uso, como la transformación de suelos industriales en residenciales, o agrupaciones y segregaciones de parcelas, se produce una doble o triple tributación, ya que cada acto puede generar nuevas cargas de AJD, ITP o incluso plusvalías, si hay transmisión de valor en el camino. En muchas comunidades autónomas, incluida Cataluña, esta casuística ha sido objeto de regularización fiscal con criterios cada vez más estrictos, afectando gravemente la planificación de cualquier desarrollo urbanístico.

 

Tampoco hay que olvidar la plusvalía municipal (IIVTNU) en el momento de transmisión del activo final, que en algunos municipios supone un impacto relevante sobre los márgenes esperados.

Por todo ello, es imprescindible realizar un estudio de viabilidad técnica, económica y fiscal integral antes de cualquier adquisición o desarrollo. Este estudio no debe limitarse al coste del metro cuadrado del suelo o al coste de la construcción, sino incluir simulaciones de carga fiscal en todos los escenarios posibles, teniendo en cuenta tanto la estructura del activo como su régimen jurídico y el destino final.

 

 

La tributación silenciosa puede ser el verdadero freno a la creación de vivienda. Ignorarla no sólo compromete la rentabilidad, sino que puede hacer inviable proyectos con un alto valor estratégico y social.