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Orden ECM/599/2025: lo que realmente cambia en las tasaciones inmobiliarias (y lo que no)

 

 

Durante los últimos meses, el sector inmobiliario ha recibido una lluvia de correos, interpretaciones y “supuestas novedades” sobre la nueva Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la histórica ECO/805/2003 —la norma que regula todas las valoraciones con finalidad hipotecaria en España.

Sin embargo, entre tanta información confusa, muchas tasadoras y entidades están comunicando mensajes parciales o directamente erróneos:

“Ahora solo se valoran los m² útiles.”
“Los porches y terrazas ya no cuentan nada.”

La realidad es bastante más matizada.

 

Entrada en vigor y alcance real

La ECM/599/2025 se publicó en el BOE el 12 de junio de 2025 y entró en vigor el 12 de agosto de 2025.
Desde entonces, todas las tasaciones con finalidad hipotecaria deben cumplir tanto la ECO/805/2003 como las nuevas modificaciones introducidas por esta Orden.

Pero atención: la ECM no deroga la ECO, sino que la complementa y actualiza en materia de transparencia, trazabilidad y precisión técnica.

 

Los cuatro cambios más relevantes

1 - Mayor trazabilidad documental.

Se exige detallar qué superficie se adopta (útil, construida sin comunes, o ambas) y justificarlo.
→ Artículos 22.1.d, 71.6 y 75.2.a modificados.

2 - Verificación y homogeneización de superficies.

Si se comparan inmuebles con distintas bases (útil vs. construida), debe aplicarse un coeficiente de homogeneización.

3 - Elementos exteriores.
Los porches, terrazas o patios no pueden sumarse a la superficie de la vivienda, salvo que estén cerrados y sean habitables.

4 - Trazabilidad energética y documental.
El informe debe incorporar el Certificado de Eficiencia Energética y detallar fuentes de datos de mercado.

 

¿Se tasan ahora solo los m² útiles?

No.
La nueva norma no sustituye la superficie construida por la útil.
Lo que hace es exigir que el tasador:  justifique qué superficie adopta y por qué, desglose los distintos tipos de superficie, y

homogeneice los testigos cuando las bases difieran.

En otras palabras:

Ya no vale usar “lo que salga del plano o de Idealista”.
Ahora el tasador debe medir, contrastar y explicar cada decisión.

 

Vinculación obligatoria con el Banco de España

Toda tasación hipotecaria sigue estando bajo la supervisión directa del Banco de España.
Las sociedades de tasación no pueden apartarse de la ECO/805/2003 ni de sus modificaciones, según el Real Decreto 775/1997.
Esto significa que un informe que utilice criterios no justificados (por ejemplo, valorar solo útiles sin coeficiente) puede ser rechazado por una entidad bancaria o considerado inválido como garantía hipotecaria.

 

En la práctica: cómo deben actuar propietarios y profesionales

• Pide siempre la superficie comprobada.

• Exige que el tasador indique qué superficie ha medido o verificado, y cuál adopta.

• Solicita la ficha de comparables.

• Deben figurar las superficies útiles o construidas de cada testigo, con fuente documental.

• Revisa los elementos no habitables.

• Los espacios exteriores solo se valoran si están cerrados y climatizados.

• Confirma la finalidad hipotecaria.

• Si la tasación es para banco, debe cumplir toda la normativa del Banco de España.

 

Lo que mide el tasador vs. lo que percibe el comprador

 

Armarios empotrados: el tasador no los cuenta dentro de los metros útiles, porque no son superficie transitable, pero el comprador los valora mucho, ya que aportan orden, almacenamiento y sensación de funcionalidad.
En el mercado real, se pagan.

 

Terrazas abiertas: para el tasador no miden, porque no forman parte de la superficie habitable, pero el comprador las paga como lujo, asociándolas a calidad de vida y disfrute.

Son “espacio emocional”, aunque no legalmente útil.

 

Pasillos: el tasador los incluye porque forman parte del espacio habitable, pero el comprador los ve como metros perdidos que no aportan valor de uso.
Penalizan la percepción de amplitud.

 

Techos altos: el tasador no obtiene más metros por ellos, pero el comprador percibe amplitud, luminosidad y categoría.
Aumentan el atractivo visual y el valor psicológico del espacio.

 

Distribución eficiente: para el tasador es la misma superficie, pero para el comprador una buena distribución se siente como una casa más grande.
Impacta directamente en el precio final.

 

 

Conclusión

La ECM/599/2025 no revoluciona las reglas del juego, pero eleva el listón de la transparencia técnica.
Los propietarios ganan en claridad, las entidades en trazabilidad, y las tasadoras… en responsabilidad.

 

Como consultor inmobiliario, mi recomendación es sencilla:

No aceptes una tasación que no justifique qué superficie usa ni cómo la homogeneiza.
Porque ahora, más que nunca, la norma exige que cada metro cuadrado esté bien medido… y bien explicado.