La industrialización se vende como la solución… pero no lo es para la mayoría
En los últimos años la construcción industrializada se ha convertido en el mantra favorito del sector inmobiliario español.
Se nos vende como:
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más rápida
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más eficiente
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más sostenible
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y, supuestamente, más barata.
Un mensaje potente. Atractivo. Casi incuestionable.
Pero cuando bajas del PowerPoint al Excel y del Excel a la cuenta corriente, la realidad es mucho más matizada. Y para la mayoría de promotoras pequeñas, medianas y autopromotores, directamente contradictoria.
Mito 1: “La industrialización baja costes”
No. Al menos no siempre ni para todos.
Según datos de 2025 (Inarquia, Fundación Laboral de la Construcción y estudios de caso recientes):
Coste medio tradicional llave en mano ≈ 2.250 €/m²
Coste medio industrializado llave en mano ≈ 1.850 €/m² (rango realista 1.700-2.300 €/m²)
Parece que sí ahorra… pero ese ahorro aparece casi siempre en proyectos con volumen, repetición y buena negociación. En estructura + envolvente pura, sin escala, el sistema tradicional sigue siendo, en muchos casos, el más competitivo. Los sistemas industrializados (hormigón prefabricado, steel frame, CLT, modular) suelen salir un 5-15 % más caros en ese tramo concreto.
El ahorro real viene de otra parte: desviación de coste reducida entre 30-45 %, menos residuos (hasta 65 % menos) y plazos mucho más cortos.
Es decir: no construyes más barato, construyes con menos incertidumbre y menos sorpresas.
El gran olvidado: la tesorería (y aquí duele de verdad)
Obra tradicional Certificaciones mensuales → pagos contra obra ejecutada → el banco acompaña el ritmo. El dinero sale poco a poco. El riesgo se reparte. La caja respira.
Industrializado Anticipos del 20-40 % al fabricante al firmar, pagos importantes durante la fabricación en fábrica, y antes de montar ya has adelantado el 50-60 % del importe.
Resultado real para muchas promotoras pequeñas y medianas:
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Más capital propio inmovilizado
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Más pólizas y avales
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Más riesgo proveedor
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Financiación bancaria que llega tarde (porque la normativa ECO aún no reconoce los módulos en fábrica como garantía)
El Gobierno lleva años intentándolo (PERTE de Industrialización de la Vivienda, 1.300 M€ en 10 años, negociaciones para modificar la ECO…), pero hoy por hoy la banca sigue sin financiar cómodamente lo que se fabrica fuera de obra. Y eso, para quien no tiene músculo financiero, es una barrera de entrada brutal.
“Pero se gana mucho tiempo”
Cierto. Y aquí hay que ser honestos.
Reducción media de plazos: 40-60 %. Ejemplo real 2025: vivienda unifamiliar 140 m² → industrializada: 18 semanas y 220.000 € → tradicional: 40 semanas y más de 300.000 €.
Ese ahorro de tiempo se traduce en menos intereses, ingresos antes y explotación anticipada. Pero solo compensa de verdad si tienes:
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Volumen suficiente para negociar precios
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Pipeline repetible
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Capacidad de absorber anticipos sin ahogarte
En promociones residenciales aisladas o autopromociones pequeñas, muchas veces el ahorro temporal no cubre el sobrecoste inicial ni la tensión de caja.
Para quién SÍ funciona la industrialización total
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Grandes promotores y fondos
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Operadores con cartera continua
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Cadenas hoteleras y build-to-rent
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Proyectos donde el tiempo es el driver principal de rentabilidad
Es decir: quien puede negociar volumen, repetir tipologías y financiar la fábrica sin que le tiemble la caja.
Ese no es, ni de lejos, el perfil mayoritario del sector en España.
La percepción de calidad (el factor que nadie quiere reconocer)
Aquí entramos en terreno incómodo pero decisivo.
Obra tradicional o híbrida → sensación de solidez, mejor acústica percibida, menos juntas visibles, más personalización. En residencial para venta, eso vende rápido.
Industrializado completo → técnicamente puede ser excelente (incluso superior en control de ejecución), pero muchas veces se percibe como “más ligero”, con juntas más visibles y acústica más sensible si no se cuida al milímetro.
La calidad objetiva puede ser equivalente o mejor. La calidad percibida por el cliente final, no siempre.
Y en vivienda para venta, la percepción es la que cierra la operación.
La solución realista (y la más inteligente hoy)
Para la inmensa mayoría la respuesta no es “todo industrializado” ni “todo tradicional”.
La respuesta es híbrida e inteligente:
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Estructura tradicional (certificable y financiable)
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Industrializar lo que realmente suma valor y se repite: → fachadas → baños y cocinas modulares → armarios y mobiliario fijo → instalaciones (climatización, ventilación, fontanería)
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Así consigues eficiencia real, control de desviaciones, menos tensión financiera y mantienes la percepción de calidad que vende.
Conclusión
La industrialización no es la panacea que algunos venden.
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No siempre baja el coste base.
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Exige más tesorería.
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Aumenta el riesgo financiero inicial.
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Su verdadero valor está en el tiempo, la estandarización y la escala.
Y eso no encaja en todos los proyectos ni en todos los bolsillos.
Para muchos promotores y autopromotores, hoy por hoy, la opción más racional sigue siendo: Obra tradicional bien ejecutada o un modelo híbrido inteligente.
O dicho sin rodeos: La industrialización no consiste en construir más barato. Consiste en construir antes… si puedes permitírtelo.
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