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¿Burbuja especulativa o INFLACION de REGULACION Y costes?

 

 

Claves para entender el encarecimiento de la vivienda nueva

En los últimos meses, el debate sobre si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria ha vuelto a primera plana. Sin embargo, repetir los patrones de 2007 requiere analizar con precisión el origen del encarecimiento actual: ¿estamos frente a una burbuja especulativa clásica o ante una inflación de regulación y costes estructurales?

 

2007: La burbuja especulativa del suelo

Durante los años previos a la crisis del 2007, el precio del suelo se disparó. Propietarios, intermediarios y fondos apostaban por revalorizar solares y edificios para derribo, lo que empujó el coste del suelo a niveles insostenibles, incluso por encima del 30 % del coste total del proyecto en zonas no prime. El resultado fue el colapso de un modelo basado en expectativas, no en fundamentos reales de rentabilidad.

 

2024-2025: Una inflación de regulación y costes, no de expectativas

Hoy el escenario es distinto. La escalada de precios de la vivienda no se explica únicamente por la especulación, sino por una combinación de factores estructurales que dificultan la activación de nueva oferta:

• Incremento sostenido de los costes de construcción (materiales, energía, mano de obra, nuevas normativas)

• Tramitación urbanística lenta, fragmentada y localmente restrictiva

• Subida de impuestos y cargas fiscales (ICIO, AJD, ITP, plusvalías, tasas...)

• Obligaciones urbanísticas complejas: cesiones, vivienda protegida, estándares de sostenibilidad

• Requisitos técnicos más exigentes (accesibilidad, eficiencia energética, aislamiento, climatización…)

En este contexto, la viabilidad de muchos proyectos se ve comprometida incluso aunque el suelo sea regalado. Porque el suelo ha dejado de ser el único problema: ahora es todo el sistema el que genera rigidez.

 

La financiación no es más cara, pero sí más exigente

Uno de los grandes frenos invisibles es el acceso a la financiación:

• Los promotores deben aportar aproximadamente un 50 % de los fondos necesarios. Los bancos solo financian un porcentaje del coste total (generalmente no superior al 60 % del Loan to Cost).

• Los compradores necesitan aportar un 20 % del valor del inmueble, más impuestos y gastos, lo que representa barreras de entrada considerables para perfiles medios.

Esto limita tanto la creación de oferta como el acceso a la demanda, ralentizando el mercado y encareciendo el producto final.

 

Regulación, normativa salarial e impuestos ocultos

A esto se suma una avalancha regulatoria que impacta de forma directa en la economía de cada promoción:

• Normativa salarial más estricta para contratos por obra y servicio

• Revisión al alza de los módulos del PEM, con inspecciones posteriores que afectan al ICIO

• Modificaciones en fiscalidad que encarecen el proceso: el IVA en obra nueva y rehabilitaciones, el ITP en compraventas y reformas, y los gastos de notaría, registro y gestión

• Cargas fiscales indirectas como el valor de referencia de Catastro, o el coste de licencias, tasas y urbanización

 

¿Y si la alternativa también es una trampa?

Frente a la imposibilidad de acceder a obra nueva, muchos particulares se plantean dos opciones: reformar vivienda de segunda mano o lanzarse a la autopromoción. Pero en muchos casos, estas alternativas resultan ser trampas financieras:

 

    Reformar una vivienda de origen:

Las viviendas anteriores a 2006 rara vez cumplen estándares actuales de eficiencia energética o confort.

Reformarlas a fondo implica una inversión enorme en aislamiento, climatización, distribución, instalaciones eléctricas o carpintería.

En muchas ocasiones, el coste total de la reforma supera el valor final del inmueble ya actualizado. 

 

    Autopromoción de vivienda unifamiliar:

Comprar un solar y construir puede parecer rentable, pero hoy es un proceso complejo, caro y lleno de incertidumbre.

Los costes ocultos, la dificultad para encontrar constructoras fiables, y la falta de financiación específica hacen que muchos proyectos queden a medias, lamentando la decisión y con implicaciones familiares graves.

Basta revisar portales como Idealista para ver decenas de proyectos publicados inacabados o en venta por imposibilidad de asumir los costes finales.

 

  Y algunos promotores buscan zonas alternativas o alejadas de nucleos urbanos. El riesgo de construir donde nadie quiere vivir

En el intento por ofrecer más vivienda, algunos desarrollos inmobiliarios han terminado ubicándose en zonas periféricas o mal conectadas, sin identidad urbana ni servicios suficientes. Lejos de los centros de interés, estos nuevos barrios nacen sin alma, con un urbanismo poco integrado, escasos equipamientos públicos y una falta de comunidad real.

A menudo, se convierten en "enjambres de abejas": conjuntos densos y repetitivos de edificios que priorizan la cantidad de unidades sobre la calidad del entorno. Sin comercio de proximidad, sin escuelas con reputación, sin transporte eficiente ni espacios públicos cuidados, estas promociones pueden acabar generando más problemas que soluciones.

El mercado lo percibe: aunque los precios sean más accesibles, la demanda real es débil, lo que compromete la rentabilidad a medio plazo y multiplica el riesgo comercial para promotores e inversores.

 

Menos oferta, más precio: ¿la vivienda como bien de lujo?

Con todas estas barreras —legales, fiscales, técnicas y financieras—, la vivienda nueva ha dejado de ser una necesidad accesible para convertirse en un producto escaso y de gama alta. El mercado no está inflado por burbujas financieras: está colapsado por un sistema normativo y fiscal que penaliza la producción y desalienta la inversión.

 

El verdadero problema: falta de estrategia

No estamos frente a una burbuja clásica, sino ante una crisis de modelo productivo. Mientras se legisla desde la urgencia y se multiplica la fiscalidad, no se está trazando una estrategia nacional para facilitar la creación de vivienda asequible, segura, moderna y sostenible.

 

En Lous Control, ayudamos a promotores e inversores a navegar esta complejidad:

• Anticipando costes

• Analizando la rentabilidad real

• Optimizando el diseño financiero y técnico

• Y asesorando con rigor cada paso del proceso