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Cómo afecta VERIFACTU a las sociedades inmobiliarias y patrimoniales según su tipología de facturación

(APLAZADO HASTA 2027?)

 

 

El sistema VERIFACTU, regulado por el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, representa un avance significativo en la digitalización fiscal en España. Este reglamento establece requisitos para los sistemas informáticos de facturación (SIF), garantizando la integridad, inalterabilidad, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad y conservación de los registros de facturación.

Su entrada en vigor es progresiva: los fabricantes de software deben tener productos certificados disponibles antes del 29 de julio de 2025, mientras que las sociedades (obligados tributarios del Impuesto sobre Sociedades, IRPF con actividades económicas, etc.) deben adaptar sus sistemas antes del 1 de enero de 2026. Para autónomos y otros, el plazo se extiende hasta el 1 de julio de 2026.

En el sector inmobiliario, el impacto varía según el tipo de operación y la obligación de emitir facturas. No todas las actividades requieren facturación sistemática, lo que determina la aplicabilidad de VERIFACTU. A continuación, analizamos las principales líneas de negocio, con recomendaciones prácticas para una adaptación eficiente.

 

1. Alquiler de viviendas a particulares (uso residencial habitual sin servicios añadidos)

En arrendamientos de viviendas destinadas a residencia habitual de particulares, no existe obligación legal de emitir facturas, salvo que el arrendatario lo solicite expresamente (artículo 2 del Real Decreto 1619/2012). En su lugar, bastan recibos o justificantes de pago.

Dado que VERIFACTU se aplica solo a sistemas que soportan procesos de facturación informática, no es obligatoria su implementación si no se emiten facturas. Sin embargo, si ocasionalmente se generan facturas (por ejemplo, a petición), el software utilizado debe cumplir los requisitos para evitar sanciones.

 

Recomendación: Documente exhaustivamente que el arrendamiento no incluye servicios complementarios (como limpieza, mantenimiento o recepción) y que no se califica como actividad económica organizada. Conserve contratos, recibos y justificantes durante al menos cuatro años para posibles inspecciones fiscales.

 

🔹 Impacto bajo: No obligatorio, salvo emisión voluntaria u ocasional de facturas.

 

2. Alquiler de locales comerciales, oficinas y promociones de obra nueva (arrendamientos a empresas o autónomos)

Estos arrendamientos, sujetos a IVA (generalmente al 21%), requieren la emisión obligatoria de facturas cuando el arrendatario es un empresario o profesional. Por tanto, VERIFACTU aplica plenamente si se utilizan sistemas informáticos para la facturación.

El software debe generar registros de alta y anulación con huella digital (hash), código QR y firma electrónica, asegurando la inalterabilidad. Las sociedades pueden elegir entre:

    Modo "verificable": Registros trazables internamente, sin envío automático a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). No recomendado por alta probabilidad de requerimientos.

    Modo "enviado": Remisión voluntaria e instantánea de registros a la AEAT, lo que facilita verificaciones y reduce riesgos de fraude (obligatorio para grandes empresas en el futuro).

 

Recomendación: Verifique con su proveedor de ERP o software de facturación la certificación conforme al RD 1007/2023 antes de finales de 2025. Integre pruebas piloto para minimizar disrupciones operativas.

 

🔹 Impacto alto: Obligación directa para facturas electrónicas emitidas a sujetos pasivos.

 

3. Alquileres con servicios integrados (Residencias Estudiantes, Hoteles, Senior Living, alojamientos turísticos, espacios flexibles o coworking)

Estos modelos se clasifican como actividades económicas con medios organizados (según la Ley del IVA), requiriendo facturación sistemática por los servicios prestados (limpieza, atención sanitaria, mantenimiento, etc.). VERIFACTU es plenamente aplicable, con exigencias elevadas en integración de sistemas.

El software debe compatibilizar TPV, contratos digitales y gestión operativa, generando códigos QR en facturas y conservando registros firmados durante al menos cuatro años (plazo de prescripción fiscal).

 

Recomendación: Opte por soluciones certificadas que permitan integración con sistemas de punto de venta (TPV) y automatización de envíos a la AEAT si opta por el modo "enviado". Realice auditorías internas para asegurar el cumplimiento de la trazabilidad en operaciones complejas.

 

🔹 Impacto máximo: Adaptación obligatoria y técnica compleja, con potencial para optimizar procesos.

 

4. Inversiones patrimoniales, arrendamientos con inversión del sujeto pasivo (leasing, cesiones, opciones de compra)

En operaciones como leasing inmobiliario o cesiones de derechos con IVA repercutido a otras sociedades o profesionales, se requiere emisión de facturas. VERIFACTU aplica, salvo excepciones.

Importante: Si la sociedad está incluida en el Suministro Inmediato de Información (SII) –obligatorio para grandes empresas o voluntario para otras–, este régimen prevalece y evita duplicidades, ya que el SII ya implica remisión inmediata de datos fiscales. En casos no SII, el software debe ajustarse al formato VERIFACTU (incluyendo hash y QR).

 

Recomendación: Revise su régimen de IVA y confirme inclusión en SII. Si no aplica, planifique la transición técnica antes de enero 2026, evaluando costes de adaptación y beneficios en trazabilidad para inversores.

 

🔹 Impacto medio: Depende del volumen de operaciones y régimen fiscal existente.

 

Resumen general de impacto por línea de negocio

 

 

 

Claves prácticas para sociedades inmobiliarias y patrimoniales

Diagnóstico inicial: Clasifique cada línea de negocio según obligación de facturación y exposición a VERIFACTU. Considere volúmenes y tipos de operaciones.

 

Homologación de software: Asegúrese de que su ERP o herramienta de facturación cumpla el RD 1007/2023, incluyendo generación de QR, hash encadenado, firma digital y trazabilidad. Verifique la declaración responsable del proveedor.

 

Elección de modo: Opte por "verificable" para control interno o "enviado" para mayor seguridad fiscal, según tamaño empresarial y estrategia.

Formación y procesos: Capacite al equipo en emisión, rectificación y conservación de facturas. Implemente protocolos para auditorías.

 

Planificación temporal: Inicie la adaptación inmediatamente; las sociedades deben estar listas antes del 1 de enero de 2026 para evitar sanciones (hasta 50.000 € por incumplimiento).

 

Adicionalmente, VERIFACTU no impone facturación electrónica obligatoria (eso corresponde a la Ley Crea y Crece), pero sinergia con ella para un cumplimiento integral.

 

Conclusión y llamada a acción

VERIFACTU no solo es una obligación regulatoria, sino una oportunidad para digitalizar y profesionalizar la gestión fiscal en el sector inmobiliario. Para sociedades patrimoniales, promotoras o con servicios integrados, mejora la trazabilidad ante inversores, bancos y autoridades. En contraste, los arrendamientos residenciales simples a particulares quedan exentos, preservando simplicidad operativa.

 

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